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Al cierre del segundo trimestre del año, dos preguntas siguen sueltas: (1) cuántos metros cuadrados se entregarán al mercado en los próximos tres años y (2) cuál será la demanda para los siguientes dos años. En el primer semestre del año, la absorción bruta (totalidad de transacciones) ascendió a 42,519 m2, de los cuales 38,249 m2 se pueden calificar como demanda real (absorción neta). A la fecha, la disponibilidad de espacios es de 4,142 m2, con lo cual la demanda real del año 2008 podría alcanzar 52,059 m2, incluyendo los dos edificios que se entregarán este año (9,638 m2). Durante el año 2009, se entregarían al mercado 210,944 m2 (21 edificios), de los cuales se han colocado (vendido o arrendado) aproximadamente 30,000 m2 (12%). Es probable que en los próximos seis meses la colocación de estos proyectos se dinamice aún más y que los más emblemáticos ingresen al mercado con ocupación total; sin embargo, continúa siendo impredecible la estimación del nivel de la demanda. Nuestra opinión es que la colocación anual difícilmente superará los 100,000 m2.
Ciertamente, algunos de los proyectos que hoy componen la oferta futura podrían dilatar su ingreso al mercado o simplemente no ejecutarse; pero, de los edificios que se entregarían durante el año 2009 (210,944 m2), consideramos que mantienen ese riesgo aproximadamente 37,690 m2 (5 edificios), con lo cual la oferta futura asegurada sería, como mínimo, de 173,254 m2. Con una oferta futura que será notablemente mayor que la demanda, es importante analizar qué edificios serán los que se beneficien de la colocación. Definitivamente, algunas zonas generan mayor atractivo para el demandante, tal como ocurre con San Isidro Golf. En otros casos, el producto actúa como elemento diferenciador. Sin embargo, ello depende del perfil del demandante y del precio que se esté dispuesto a pagar.
A nuestro juicio, el factor crítico para el usuario final de una oficina es la certidumbre; es decir, ofrecer una fecha de entrega, una solución. En ese sentido, algunos proyectos llevan clara ventaja, ya sea porque se encuentran en construcción o porque el desarrollador ofrece las garantías de una segura ejecución. Frente a esta realidad, se podría inferir que proyectos como Cronos (4 torres), Alto Caral, Capital, Ábaco, Esquilache, Torre Pinar, Encalada y América hoy tienen la ventaja.
Respecto del producto, existe similitud en los estándares de seguridad contra incendios e intrusión, pero surgen algunos criterios que se pueden convertir en ventajas competitivas. COINSA iniciará la construcción del primer complejo (2 edificios) de oficinas verde (“green building”), con atributos que logran eficiencia en la operación y reducción en el consumo de energía.
Contact Sandro Vidal at +511-225-7744 for more information.
  TKR - Oficinas - 2T 2008.pdf
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