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En los últimos meses, se ha entregado o se ha iniciado la construcción de más de una decena nuevos edificios de oficinas. Bajo una coyuntura como la actual, con una tasa de vacancia en niveles cercanos a 0%, este hecho no debiera llamar la atención. Sin embargo, lo que parece una distorsión es que casi todos los productos cuestan lo mismo y no son necesariamente similares. La pregunta que resulta de mencionar esta situación es: ¿los edificios de clase B se han vuelto caros o los de clases A+ y A están bajo su nivel real de precios?
Los edificios de clase B que se están desarrollando en Chacarilla, Monterricoy Miraflores tienen características similares: plantas que se pueden dividir en oficinas de hasta 50 m2, altura piso a techo por debajo de 3 mts., muro cortina con vidrio simple, aire acondicionado independiente por oficina y sistemas de seguridad contra incendios e intrusión básicos. En resumen, se trata de inmuebles funcionales, modernos y flexibles, orientados básicamente a empresas locales pequeñas y medianas y a profesionales independientes.
Los edificios de clases A+ y A, que agrupamos como mercado prime, tienen características que los hacen más adecuados para la ocupación de corporaciones grandes, principalmente extranjeras o locales de alto nivel. Pero, ¿Qué buscan estas compañías? En su mayoría, los objetivos que se persiguen al ocupar un edificio prime son seguridad, eficiencia en la configuración de espacios, imagen y comodidad.
Básicamente, los atributos que resaltan son: altura piso a techo superior a 3 mts., sistemas de seguridad contra incendios e intrusión completos, plantas libres con capacidad de dividirse en oficinas de más 200 m2, aire acondicionado centralizado (en algunos casos), espacios complementarios (sala de usos múltiples, cafetería, sala de proveedores, etc.) y muro cortina con propiedades de insonorización.
Las diferencias mostradas no pretenden descalificar una categoría con respecto de la otra. Simplemente, es claro que existen diferencias entre ambos productos y que los costos de construcción no son los mismos. Entonces, ¿qué es lo que hace que una oficina en un edificio de clase A+ pueda costar US $1,350 por m2 y en uno de clase B el precio de venta pueda llegar a superar esos valores? La respuesta es la demanda. El sector de clase B encontró un nicho que no había sido explotado anteriormente: oficinas pequeñas de buen nivel y con excelente ubicación. La oferta llevaba años sin atender a ese segmento del mercado.
Bajo ese escenario, los precios por metro cuadrado para espacios pequeños se protegen mejor que de las grandes áreas, en las que el costo marginal puede significar un cambio notable en la inversión (compra) o gasto total (renta). Pero, eso no resuelve la pregunta: ¿son caros? Es cuestión de oferta y demanda, pero al compararlos con el sector prime hay inconsistencias.
Contact Sandro Vidal at +511 224 0804 for more information.
  TKR - Oficinas - 3T 2008.pdf
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